房地产行业:5月楼市成交回暖火种已经点燃
核心提示
目前市场对地产交易量的中性预期是 4-6 月环比回暖，从我们近期的开发商和中介调研情况来看，5 月交易量环比回暖的难度不大。5 月本身就是开发商推盘的高峰期，叠加近期流动性改善之东风，5 月交易量回暖概率较大。而虽然近期一些刚需盘价格出现一定上调，但这只是结构性问题，整体房价由于库存的压力，二季度上行的风险不大。由于前期涨幅较为明显，在满足4-6 月交易量回暖中性预期的情况下，后期板块上涨的动力将集中在*策微调上面。我们预计开发贷定向扶持和首套利率优惠推广等*策将逐渐呈现。
报告摘要
房地产开发商——对 5 月交易量环比上升较为乐观，并认为在需求回暖幅度仍较温和，库存压力仍然较大的情况下，价格仍将下跌，但跌幅或有所收窄。开发商对于4 月成交量基本满意，认为处于合理水平，同时4 月供给偏少也一定程度制约了成交量。潜在需求依然存在，是否能刺激出来取决于价格是否调整到位。
房地产中介——整体上继续看好基本面的复苏，对 5 月的楼市预期继续升温，但对一二手房价的预期分歧进一步加大。受访中介商认为旺季推盘力度的增强仍然是影响销量持续回暖的主要原因；而积累刚需的逐渐消化，是影响后期销量持续回暖的主要风险因素。
调研结果解读——5 月整体交易量可望出现环比上涨：目前房地产市场处于两轮季度交易量上涨周期的间歇期，前期积累的刚性需求在二三月份销售回暖背景下，出现恐慌而提前出手，因而得到了部分的消化。我们认为5 月份随着开发商推盘力度的加大，将推动整体成交量出现环比上涨。
调研结果解读——价格呈结构性分化，刚需盘价格存上涨压力：不断上升的销售预期使得开发商加强了对打折力度的控制；最近流动性环境的宽松，使得开发商的融资成本在短期内有所缓和。短期价格呈现结构性分化，刚需盘价格存在上涨压力。
但房地产开发商仍然面临着资金可获得性收窄和库存高企两大问题，它们使得开发商的资金链持续受压。在这一背景下，房地产开发商降价促销，加速去化的动力中长期压制房价的趋势很难发生改变。
从中期来看，随着信贷优惠*策在二三线城市的推广，以及相对合理的房价收入比的支撑，二三线城市交易量将延续回暖趋势。而销售增速的改善，将带动地产板块在中期范围内继续取得相对正收益。
